Проверить уникальность на АНТИПЛАГИАТ ВУЗ ЛИЦЕНЗИОННОМ

ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

1.1 Анализ нормативно-правовой базы деятельности управляющей компании

1.2

Нормативно-правовая база деятельности управляющих компаний представляет собой совокупность федеральных законов, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, региональных законодательных актов, которые затрагивают жилищную, коммунальную, социальную и земельную сферы (см.рис.1). При этом основным документом, регулирующим жилищную сферу является Жилищный кодекс Российской Федерации .

Рис.1.1 Структура нормативно-правовой базы

деятельности управляющей компании

Формирование экономических отношений, основанных на законах рынка, с неизбежностью связано с проведением радикальных преобразовании не только в области обмена, производства и потребления, но и в жилищной сфере. Началом реформы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) можно считать принятие закона «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г., который наметил переход отрасли на самоокупаемость . В результате преобразований 1992-2000 гг. существовавшая система управления и финансирования жилищно-коммунального хозяйства претерпела кардинальные изменения. Существенно изменились формы собственности на все объекты жилищно-коммунальной сферы Российской Федерации. Приватизация муниципального и государственного жилья значительно увеличила долю частного жилья, и к 2000 г. она составила более 63 % по сравнению с 33 % в 1996 г., включая жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и жилищные кооперативы (ЖК).

Сегодня жилищный фонд России составляет около 30 проц. всего недвижимого имущества в стране и насчитывает 3,3 млрд. кв. метров общей площади. В частной собственности находится около 86,3 проц. жилищного фонда, из которого 82,9 проц. перешло в частную собственность граждан в результате приватизации.

Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренная Указом Президента РФ от 28.04.97 г. № 425 дала новый мощный импульс для продолжения реформы. В соответствии с Концепцией реформирования ЖКХ для исполнения субъектами и муниципальными образованиями РФ были введены федеральные стандарты перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, утверждаемые ежегодно по экономическим регионам России, а в регионах была проделана работа по подготовке региональных и муниципальных программ реформирования.

С принятием Жилищного Кодекса РФ в 2004 году была фактически определена и закреплена правовая основа современной реформы ЖКХ, дальнейшее совершенствование нормативно-правовой базы идет в русле развития конкуренции в сфере управления многоквартирными домами и переводе коммунальной отрасли на рыночные отношения. На сегодня реформа ЖКХ, проводимая правительством России, подразумевает под собой модернизацию всего жилищно-коммунального хозяйства страны.

В последние годы проблемы, связанные с эффективностью деятельности управляющих компаний, стали объектом всестороннего пристального внимания, однако серьезных позитивных изменений в этой сфере к настоящему времени не произошло. Более того, наблюдается ухудшение как технического, так и финансового положения этого многоотраслевого комплекса. Деятельность большинства управляющих компаний характеризуется отсутствием эффективных экономических отношений и низким качеством предоставляемых услуг. Высокая степень износа основных фондов, тяжелая финансовая ситуация на предприятиях ЖКХ, не до конца прозрачные правила бизнеса делают отрасль непривлекательной для инвесторов.

Следовательно, системный характер проблем в ЖКХ требует серьезных решений в области повышения эффективности деятельности управляющих компаний.

Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы предусматривает:

формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности;

комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем;

стимулирование платежеспособного спроса на жилье, включая повышение доступности приобретения жилья для молодых семей;

повышение эффективности исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан;

повышение качества и энергоэффективности жилищного фонда.

Предыдущая подпрограмма, положения которой реализовывались в 2002 — 2010 г. закрепляла в своем содержании, что общее состояние ЖКХ страны не отвечает современным требованиям. Динамика правонарушений, выявленных государственной жилищной инспекцией, свидетельствует о том, что жилищный фонд остро нуждается в ремонте и все более ветшает, наблюдается постоянное снижение качества оказываемых коммунальных услуг, не контролируются обоснованность и достоверность установления тарифов на жилищно-коммунальные услуги, не проводится экспертиза их экономической обоснованности, не осуществляется конкурсный отбор организаций (управляющих компаний) на выполнение работ по оказанию данных услуг населению и т.п.

Как показал анализ хода выполнения этой подпрограммы, только за 2007 г. в два раза увеличилось число жалоб от населения. Подобная динамика продолжилась и в 2008-2009 гг.

Очевидно, что состояние и специфика ЖКХ, его функционирование на современном этапе требуют новых подходов к реформированию и эффективность системы ЖКХ находится в прямой зависимости от эффективности деятельности управляющих компаний.

Эта зависимость, в первую очередь, обуславливается сферой, непосредственно связанной с благосостоянием населения, удовлетворением его жизнеобеспечивающих потребностей, а главной задачей государства сейчас является достижение равновесия между интересами государства и человека, снятие социальной напряженности, достижение конечной цели — повышение качества жизни людей.

Таким образом, ЖКХ представляет собой многофункциональный комплекс, который включает в себя взаимозависимые, но в то же время и достаточно автономные предприятия и организации социальной и производственной сфер. Производственная структура ЖКХ в настоящее время интегрирует более 30 видов деятельности, ведущие из которых жилищное хозяйство, теплоснабжение, холодное и горячее водоснабжение, водоотведение и очистка сточных вод.

При наличии ряда общих родовых признаков с другими отраслями социально-экономического характера, жилищно-коммунальные услуги имеют видовое своеобразие, т.к. непосредственно связаны с воспроизводством жилищного фонда, который в значительной мере определяет ход экономических, социальных, демографических и политических процессов.

ЖКХ, являясь одной из важнейших отраслей обслуживания, представляет собой наиболее крупную часть народного хозяйства, основой его развития является рост населенных пунктов и потребности населения в услугах жилищно-коммунального хозяйства.

В настоящее время в системе ЖКХ действует более 50 тыс. предприятий, в том числе 10 тыс. муниципальных и государственных, в отрасли занято около 4 млн. чел. Однако, несмотря на рост объемов услуг, работ и продукции, произведенных в отрасли, многие предприятия являются убыточными.

Согласно проведенным исследованиям, жилищно-коммунальное хозяйство имеет ряд особенностей, которые отличают его от других отраслей .

Так, специфическими чертами отрасли являются следующие:

местный характер деятельности жилищно-коммунальных предприятий, потребителями продукции (услуг) которых являются, прежде всего, население, а также расположенные на нем предприятия промышленности, транспорта и др.;

процессы производства и потребления продукции (услуг) в жилищно-коммунальном хозяйстве неразрывно связаны с другими отраслями, эта продукция не может накапливаться для последующей реализации;

предприятия жилищно-коммунального хозяйства должны быть готовы отпустить столько продукции и реализовать столько услуг, сколько их требуется в каждый конкретный момент времени;

нецелесообразность предоставления коммунальной продукции сверх оптимального предела, определяемого численностью населения, размерами территории и особенностями ее планировки, своеобразием климатических условий, степенью развития градообразующей и градообслуживающих сфер;

наличие резерва мощностей коммунальных предприятий, связанных с их ориентацией на максимальный уровень потребления услуг;

независимость численности основного эксплуатационного персонала непосредственно от объема производимой коммунальной продукции, что связано с выполнением работ по обслуживанию машин и оборудования, а также количеством дежурного персонала;

отличная от других отраслей структура основных фондов, при которой удельный вес пассивной части в 2 раза выше, чем на промышленных предприятиях;

особенная структура затрат на производство коммунальных услуг, при которой основными затратами являются расходы на энергоносители;

многоотраслевой (более 30 отраслей) характер;

высокая доля муниципальной собственности на земельные участки, водные и лесные ресурсы, жилой и нежилой фонды;

конечным потребителем услуг являются домохозяйства, коммерческие и некоммерческие организации, органы власти.

Следует обратиться к проблеме эффективности сложившихся организационно-правовых форм органов исполнительной власти в процессе их практической деятельности, динамике их преобразований на региональном уровне.

Так, на федеральном уровне к органам исполнительной власти, осуществляющим управление ЖКХ, относятся Правительство РФ, Минрегион России, Росстрой и Ростехнадзор. Функции государственного контроля за деятельностью органов, занятых эксплуатацией, содержанием и ремонтом жилья и предоставлением населению жилищно-коммунальных услуг, возложены на Государственную жилищную инспекцию Российской Федерации. Она состоит из Главной государственной жилищной инспекции и государственных жилищных инспекций субъектов Федерации.

Учитывая особую значимость стабильности функционирования ЖКХ как системы жизнеобеспечения, дальнейшего повышения качества коммунальных услуг, а также постоянный рост правонарушений в сфере ЖКХ, утверждается, что функции государственного контроля, осуществляемого в ЖКХ, требуют усиления их правовой регламентации и совершенствования юрисдикционной деятельности государственных органов.

Необходимо отметить, что ЖКХ находится в состоянии реформирования. Вместе с тем рост правонарушений, выявленных Государственной жилищной инспекцией Российской Федерации, свидетельствует о том, что жилищный фонд остро нуждается в ремонте и все более ветшает, что говорит о быстро нарастающем кризисе в ЖКХ.

Таким образом, современная стратегия реформы ЖКХ установлена в Федеральной целевой программе «Жилище» на 2011 — 2015 гг., подпрограммах «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса в РФ» и «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры». Намеченные задачи по реформе ЖКХ требуют скоординированных и последовательных действий всех уровней власти по обязательному выполнению мероприятий, предусмотренных каждым этапом подпрограммы.